中國第一大城市房子租不出去了這是什么信號?

MeiTai

中國第一大城市 房子租不出去了 這是什么信號?

真叫盧俊

這個十月上海二手房成交了1.2萬套

還蠻熟悉的數(shù)據(jù)歧坚，因為七八月也這個量惰聂，沒想到九月抬高的成交量回歸的這么快

而我們甚至沒想過再寫個選題告訴大家署隔，二手市場還用說么，就連坐鏈家寫作業(yè)的小朋友都多少聽說了些

但逐漸的我們發(fā)現(xiàn)這件事是開始有傳導

就是當你看完成交看完掛牌再跟房東聊聊以為結(jié)束之后，但其實這件事還在不斷發(fā)酵

賣不掉的房子都去哪了承叫，找不到租客的房東變多了，租金開始競價了...

是的蒜猎，在我們看完二手成交數(shù)字的時候肄酬，也順帶發(fā)現(xiàn)了租賃市場的房租下探



尤其其中高端租賃市場的變化?貝殼研究院



原來這里面高端租賃還要更冷、原來今年高端租賃比去年還要更冷

我想這其中的變化有必要也跟大家分享下

于是我還是將電話打到每家中介門店川麦，去看看眼下上海高端租賃又有著怎樣的變化

一

“月租金1萬以上單子显憾，比去年少一半吧”

看著博眼球的一句話卻是我坐下來碼字的此刻唯一記得的

我用1萬以上的單子作為參照物咨詢了各板塊鏈家門店，倒不是說高端租賃非得一萬以上或是三萬以上

就暫且去看看月租1萬以上的租賃單子在上海的租賃市場都有著怎樣的變化

幾十個電話跟面談里感覺中介小伙伴們的反饋更像是哀嚎



注：不是每個區(qū)每個板塊都有月租過萬房源成交善歌，我們統(tǒng)計了14個區(qū)32個板塊月租過萬租賃單的開單情況件塌，跟去年同期相比

其實1萬以上的租賃單對很多中外環(huán)板塊已經(jīng)是天花板，很多中介可能一兩個月開不了這樣一單

像徐匯濱江板塊60-70位中介10月成交10多套租賃吸哩，遇到這樣的情況我們以門店為單位漱凝、跨月度進行統(tǒng)計，然后再具體到每個月诸迟、每個人

我總結(jié)了下全市茸炒，14個區(qū)有統(tǒng)計的32個板塊里，56%板塊的中介開單量比去年同期砍掉25%以上阵苇，也就是1/4壁公，10%板塊開單量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半

而且越是南京西路绅项、徐家匯這類核心位置紊册，開單量就少的更多

這個10月新天地板塊鏈家租賃單能有70-100套，而以往10月這個數(shù)字在150套（2021年10月）

徐匯濱江租賃基本都是大戶型快耿，這里的鏈家大區(qū)60-70多人這個10月成交10多套成交囊陡，比去年少了1/3不止

同樣是租房淡季，今年南京西路润努、徐涇关斜、漕河涇這三個地方的萬元租賃單開單量至少砍掉40%左右示括，相當于中介平均收入也會少掉40%

中遠兩灣城的一位小哥說自己已經(jīng)躺平，只要勉強保持生存就行痢畜，他業(yè)績比較好的同事現(xiàn)在就明顯在店里的時間多了很多叛始，因為沒客戶

整個徐涇區(qū)域鏈家能成交2-3套月租過萬的單子，不過往年這個數(shù)字是5-6套轴及，相當于今年只有往年的一半（往年不包含去年）

碧云鏈家中介這個10月租賃訂單放一起差不多十來套绣坛，這個量是以往的七成，去年每年這時候也是市場淡季塑渤，但今年更淡巢的，中介邊說邊搖頭：“真的差，不是一般的差”

越來越多貴房子租不掉饱舆，成交周期也在拉長

鏈家貝殼網(wǎng)內(nèi)部開會有個統(tǒng)計嘴符，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉稻蒂，但現(xiàn)在不管普租還是高端租賃都延長了蒿荤，尤其后者，動輒半年租不掉

碧云有一半是別墅和大平層秒牙，這里的維詩凱亞報價3.9萬/月禾绊，340多平，4個房間攻臀，房東心理價位3.5萬/月焕数，半年了沒有租掉

租不掉的房子形成積壓，所以租賃存量也多的超出中介想象

像中遠兩灣城掛牌量也到了80多套刨啸，往年正常水平在60-65套上下堡赔，房源租不出去，還有住宅轉(zhuǎn)的租賃

碧云空出來的房子也多了很多呜投，云間綠大地空著20-30套租賃房源加匈、世茂湖濱高層和前面別墅為主也有幾十套房子在那空著

老實說我看著那些宏觀租賃數(shù)據(jù)真的沒啥感覺，百分之零點幾的變化

但下沉到我們身邊的中介門店仑荐，看著這些對行情極為敏感的中介們

這種冷的感覺才可以說冷的有點真實
二

那么價格下滑雕拼，也是當然

開單量大幅度的下滑當然也帶來了大幅度的降價

但這東西怎么衡量呢，單套房源說不完粘招，我們還是先祭出一個參照物來看下市場變化

我們以120平左右+精裝修+電梯房+次新房為標的物啥寇，去看下這個條件的房租跟去年同期比有著怎樣變化



注：這個標的會遇到兩個問題，第一黃浦濱江和徐匯濱江三房基本都在150平以上洒扎，所以黃浦濱江辑甜、徐匯濱江等板塊采用的標的對比都是三房+精裝修+電梯次新

不知道會不會有小伙伴跟我一樣想過開單量都可以砍半，為什么房租才百分之幾的降

其實在高端租賃市場5%也就是五個點的跌幅已經(jīng)算是可記錄的節(jié)點，這種8%-10%的跌幅就是“有事了”的標準蝎业、那種接近20%的降幅就是“日子不過了”

我們來統(tǒng)計下增珠，14個區(qū)有統(tǒng)計的32個板塊里，有接近25%板塊跌幅超過10%捣卵，還有25%跌幅接近8%弓并，剩下50%板塊基本都有3%-7%不同程度跌幅

整體而言可以說相當刺激了，這句話主要是對中介小哥們說的

也許租賃收入可以從更低價格段來彌補些借陕，不過高端租賃市場的這種降法確實少見远丸，很多四年租賃老人說這是回到2019年了

仁恒西郊花園比去年也降低了1千/月、萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右

瑞虹新城每期價位不等册安，每月1萬8-2萬1喜毅、2萬8-3萬1不同價位都有，但價格降幅都在2000元/月左右

長寧天山板塊中介說烫奏，去年掛牌價和成交價差不多苇皂，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價一下可以談3000左右

普陀長風板塊的中介說：漲是不可能了耙肖，跌也不會大跌拳喘，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌個1000塊錢颤绕，不過好在供應比較穩(wěn)定，雅戈爾長風8號沒有三房祟身、國浩長風奥务、風華水岸供應量也不高，所以總體價格相比其他板塊還算比較堅挺

而且標的越高降的越歡

現(xiàn)在月租3萬以上的房子袜硫，降價幅度比較高氯葬，特別明顯的是5萬到8萬這個區(qū)間的，這個區(qū)間基本都是以外企高管婉陷、本地改善為主

目前還在的客戶就是以本地改善為主帚称，這部分客戶不像外企貼補房租的租房方式，都掏的自己口袋秽澳，且都對本地市場比較了解

靜安區(qū)嘉天匯闯睹，一套230平三房，之前一直掛4萬9/月担神，最后成交4萬2/月左右楼吃，而去年前年這種戶型都在5萬/月左右

露香園最近成交的一單租房買賣，275平入驮，業(yè)主報價5萬2/月路统，后來自己改價4萬9/月，最后談到4萬1/月成交的

靜安楓景抚送、靜安豪景乞审，2008-2009年的房子绎噩，萬科物業(yè)，小區(qū)里面配備了免費的健身房鸠丸、免費的乒乓球室缨诱、免費的恒溫泳池

不少中外企業(yè)高管選擇租在這里，去年和前年的價格基本都在2萬8/月左右待插，以前三房低于2萬5/月是租不到的竭撇，但是現(xiàn)在價格在2萬3/月左右，17%的降幅

中介跟我算了筆賬捷妥，今年租房要比去年節(jié)省10%你义，月租金2萬塊的房子一年節(jié)省2萬左右，相當于1年只交11月房租

我看到的卻是中介在不遺余力地推銷他的租賃房

三

此外這里面我們還看到三個新變化

高端租賃市場里的一類分支摩潮，叫涉外租賃况既，如果講說高端租賃市場冷的話，這部分租賃就是冰點中的冰點

我經(jīng)常去的一家中介門店江蘇路附近的一家小中介组民，跨過延安西路高架就是外國友人喜歡租的安福路巨鹿路

以往每一年多少都會從那里漏兩個外國租客的訂單棒仍，但今年一個都沒

碧云小哥跟我說，他那邊的外國租戶差不多走了一半

像長寧古北原先這里很多外籍客戶臭胜，尤其是日韓莫其，公司降預算、或者回國耸三，所以有很多這類客戶退租

同時我們也發(fā)現(xiàn)租住房（邊賣邊租的房子）的比例開始逐漸上升

二手掛牌走高成交走低背景下乱陡，不少賣不掉的房子便住宅轉(zhuǎn)租賃，同時也增加了租賃市場的競爭

在我們?nèi)庋劭梢姴粩嘧吒叩淖赓U掛牌里仪壮，這部分房源在不斷走高憨颠，你無法確定具體數(shù)量，但維護這些房源的中介對比自己過往的工作內(nèi)容积锅，會明顯感覺有變多

還有以往被忽略的保租房市場爽彤，今年開始我們也注意到不少大戶型品類的供應，我同事今天6月統(tǒng)計了上海保租房在隨申辦上的在租套數(shù)

我前面兩張表格里也有鏈家掛牌房源數(shù)量缚陷，各位可以來回刷著對比下



遇到這樣的市場适篙，有房東硬扛著，寧愿空著拱矫，也不隨便租师莫，但更多情況房東們還是會選擇降價

中介們往往周一會跟房東做個關(guān)于上周帶看量、市場成交量琐惩、掛牌量的回訪狮消，房東也會著急，于是開始降價，降價還沒帶看搪古，于是再降再降

有位碧云中介小哥最近經(jīng)手的一套房子就是去年租金12800元每月冻款，上個月底租掉了，同樣這套房子只能租10000元每月赁霉，市場就是這樣筝赶，你租不掉就空著，現(xiàn)在就是以租客為主的市場谬碱，你不租的話舰桑，有便宜的房東愿意租

還有位房東跟中介說只要有租客看中，價格愿意談蠢挡，中介帶租客來看房弧岳，出了一個去年都沒有的價格，房東考慮了兩三天也答應了

四

我們經(jīng)常會反問自己為什么要去做這類數(shù)據(jù)選題业踏，尤其還是這種租賃切口里的高端租賃禽炬，說句冷門中的冷門應該沒人反駁

但其實你會發(fā)現(xiàn)哪怕是這種細分中的細分，ta還是市場里的分支勤家，也會體現(xiàn)市場正在發(fā)生的變化

這也是為什么我們會在掛牌量腹尖、租住房找到二手的影子，從客流量看到市場在經(jīng)歷什么伐脖，甚至從客群身上的故事都可以看到屬于這個時代的特定要素

這热幔，才是我們關(guān)注一個小切口的終極意義

也希望各位能夠從中看到點什么。