北上廣房?jī)r(jià)大跌 一線城市房?jī)r(jià)神話要破滅了?

YinJi

北上廣房?jī)r(jià)大跌 一線城市“房?jī)r(jià)神話”要破滅了?

三聯(lián)生活周刊 謝九

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)侥蒙，10月份的全國(guó)房?jī)r(jià)全面下跌祸遮。尤為值得注意的是渤涌，一線樓市的房?jī)r(jià)開(kāi)始加速下跌侠森，跌幅之大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了二三線樓市监憎。為什么一線樓市的房?jī)r(jià)神話開(kāi)始破滅了呢今妄？今年國(guó)慶之前，全國(guó)各地密集出臺(tái)了多項(xiàng)刺激樓市的舉措颓影，包括認(rèn)房不認(rèn)貸各淀，解除限購(gòu)等重磅政策懒鉴，希望能夠在“金九銀十”的最佳銷售期逆轉(zhuǎn)走勢(shì)诡挂。不過(guò)，統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的10月份全國(guó)樓市銷售數(shù)據(jù)顯示临谱，70個(gè)主要大中城市璃俗，二手房?jī)r(jià)下降的城市高達(dá)67個(gè)，幾乎算得上全軍覆沒(méi)。

而更讓人意外的是城豁，一向被視為最堅(jiān)挺最抗跌的一線樓市苟穆，跌幅反而更大。從環(huán)比來(lái)看唱星，一線城市的二手房下降了0.8%雳旅，二三線分別下降了0.5%和0.1%；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看局硝，一線城市的二手房下跌了1.9%忱痴，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中北京焙逝、上海蚪应、廣州和深圳同比分別下降0.2%、2.3%年笋、3.9%和1.3%伍戚。

當(dāng)然，這只是官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雌她，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有體現(xiàn)出一線房?jī)r(jià)的真實(shí)跌幅透汞。從成交記錄來(lái)看，上海部分小區(qū)的成交單價(jià)已經(jīng)下跌了3成左右倒奋，和2年前相比醇电，一套住房縮水2、300萬(wàn)已經(jīng)非常常見(jiàn)翰鲸。深圳的二手房市場(chǎng)同樣慘烈复答，部分小區(qū)的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)腰斬，和高峰期的成交價(jià)格相比便宜一半碟渺。

一線城市的房?jī)r(jià)之所以開(kāi)始加速下跌鲜锚，最直接的原因還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)累計(jì)漲幅大，絕對(duì)房?jī)r(jià)高苫拍。這就和股票市場(chǎng)一樣芜繁，當(dāng)股市進(jìn)入熊市時(shí)，那些累計(jì)漲幅很高的高價(jià)股绒极，往往下跌幅度就更大骏令。

一線樓市的房?jī)r(jià)由于長(zhǎng)期上漲，投資回報(bào)率最高垄提，很多人都將一線城市的房產(chǎn)作為重要的投資品榔袋，所以，一線樓市的投資性住房比例很高铡俐，比如深圳凰兑，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示妥粟，投資性住房的比例高達(dá)3-4成。

隨著這一次樓市迎來(lái)前所未有的調(diào)整吏够，尤其是中央高層確認(rèn)房地產(chǎn)的供需關(guān)系出現(xiàn)重大變化犀进，所以，很多投資客開(kāi)始意識(shí)到樓市的歷史性拐點(diǎn)到來(lái)织扰，越來(lái)越多的人選擇套現(xiàn)膊节，落袋為安。但是率肉，隨著市場(chǎng)上的賣盤越來(lái)越多每缎，想要以市場(chǎng)價(jià)套現(xiàn)并不容易，以現(xiàn)在市場(chǎng)上的掛牌價(jià)格屏烂，基本上都是有價(jià)無(wú)市燃圾。只有在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上大幅打折，才有望迎來(lái)真正的買家巾割。

對(duì)于投資性買家而言弧泊，一線城市10幾年前買入的房子，現(xiàn)在漲幅基本上都已經(jīng)高達(dá)二十倍昧甲，即使較現(xiàn)在的市價(jià)便宜2近们、300萬(wàn)賣出，也依然賺得盆滿缽滿昼牛。所以术瓮，現(xiàn)在一線城市經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)某套房子大幅降價(jià)出售，大多都是以前的盈利空間足夠豐厚贰健，現(xiàn)在主動(dòng)降價(jià)出逃胞四。

一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)跌，除了前期漲幅過(guò)大的原因之外伶椿，還有部分原因和學(xué)區(qū)房降溫有關(guān)辜伟。最近幾年，一線城市都在對(duì)教育體系深度改革脊另，比如北京通過(guò)多校劃片导狡、教師輪崗等制度，讓學(xué)區(qū)房的含金量大大下降偎痛。除此之外旱捧，人口下降也讓學(xué)區(qū)的緊張程度開(kāi)始緩解，北京市教委今年的數(shù)據(jù)顯示踩麦，作為學(xué)區(qū)高地的西城和海淀枚赡，小學(xué)招生人數(shù)減少了近千人。

隨著學(xué)區(qū)概念降溫靖榕，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)也快速下跌痴坦，比如北京西城的德勝片區(qū)，作為曾經(jīng)最頂級(jí)的學(xué)區(qū)之一翎襟，房?jī)r(jià)高峰時(shí)期曾經(jīng)高達(dá)20萬(wàn)元/平遏谭，從最新掛牌價(jià)來(lái)看，現(xiàn)在的單價(jià)大多在14萬(wàn)元左右寿针，跌幅高達(dá)30%思樟，而實(shí)際成交價(jià)格估計(jì)更低。

一直以來(lái)径卜，國(guó)內(nèi)樓市有一個(gè)流傳甚廣的觀念晦哺，很多人都認(rèn)為三四線樓市供應(yīng)過(guò)剩，所以房?jī)r(jià)容易下跌芽茄，而一線樓市供不應(yīng)求贩挨，所以房?jī)r(jià)只漲不跌。這種觀點(diǎn)在很大程度上造就了一線樓市的神話章神。但事實(shí)上尤桃，一線樓市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)并沒(méi)有想象中那么堅(jiān)不可摧。

即使從供需關(guān)系來(lái)看爷耀，其實(shí)并沒(méi)有人們想象中那么緊張甘桑。從供應(yīng)來(lái)看，一線城市的供應(yīng)屢屢超出預(yù)期歹叮。比如北京跑杭，一年之內(nèi)，二手房掛牌量從10萬(wàn)套猛增到近17萬(wàn)套咆耿，大幅增長(zhǎng)了7成德谅。而且，時(shí)不時(shí)還會(huì)有一些神秘賣盤涌向市場(chǎng)萨螺，比如今年9月份女阀，朝陽(yáng)區(qū)住建委就在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了154套毛坯現(xiàn)房，比市場(chǎng)價(jià)最多便宜130萬(wàn)元出售屑迂，讓很多人驚呼國(guó)家隊(duì)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)賣房浸策。

而從需求來(lái)看，除了人口負(fù)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期壓力之外惹盼，一線城市由于過(guò)高的生活成本庸汗，已經(jīng)讓很多年輕人放棄了北漂滬漂的夢(mèng)想，轉(zhuǎn)而流向二三線城市诅鹰，人口負(fù)增長(zhǎng)的短期壓力已經(jīng)浮出水面也隧。2022年，國(guó)內(nèi)四大一線城市的人口全部?jī)袅鞒鏊衤猓本┬跎獭⑸钲诤蛷V州的常住人口大概減少2萬(wàn)-7萬(wàn)邢窜，上海常住人口減少14萬(wàn)。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看铆韭，當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫過(guò)高之后丘隙，所謂的供應(yīng)緊張和需求旺盛，其實(shí)也最終抵擋不住泡沫的破滅菜涯，一個(gè)最經(jīng)典的例子就是日本東京伶离。日本東京的土地緊張程度遠(yuǎn)甚于國(guó)內(nèi)任何一個(gè)一線城市，但是上世紀(jì)90年代泡沫破滅之后拣末，房?jī)r(jià)最高暴跌了70%诺教。

不過(guò)，隨著近年來(lái)日本房?jī)r(jià)反彈饼瓮，東京房?jī)r(jià)在2022年年底回到了上世紀(jì)90年代的高點(diǎn)碗帅。東京房?jī)r(jià)重回歷史高點(diǎn)之后，國(guó)內(nèi)很多人士開(kāi)始重新對(duì)國(guó)內(nèi)一線樓市樂(lè)觀起來(lái)豹爹，有些人認(rèn)為橙数，即使現(xiàn)在一線樓市的房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌，將來(lái)總會(huì)有重新漲回來(lái)的一天帅戒，就像東京樓市一樣灯帮，所以，國(guó)內(nèi)一線樓市還是可以長(zhǎng)期持有逻住。

有這種想法的人钟哥，忽略了當(dāng)年日本房?jī)r(jià)暴跌時(shí)對(duì)普通人的沖擊，很多普通家庭的房子成為負(fù)資產(chǎn)瞎访，無(wú)力償還房貸之后腻贰，最終被銀行強(qiáng)制收回拍賣，有些普通日本民眾不得不流落街頭甚至自殺扒秸，并不是每個(gè)人都可以熬過(guò)當(dāng)年的寒冬播演。

而且，從投資的角度來(lái)看伴奥，東京房?jī)r(jià)在下跌30年后重回高點(diǎn)写烤，也并不意味著長(zhǎng)線持有房產(chǎn)最終一定會(huì)解套，因?yàn)楹鲆暳?0年間巨大的機(jī)會(huì)成本颂睛。過(guò)去30年培车，假如以年化3%的收益率來(lái)看，累計(jì)收益率是1.42倍车咕，也就是說(shuō)割钧，假設(shè)30年前分別持有一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，和年化3%的存款淹郎，30年之后衔侯，持有的房產(chǎn)在暴跌之后最終“成功”解套蝉嘲，市值回到了100萬(wàn)元，而存款累計(jì)達(dá)到了242萬(wàn)元迈枪。

當(dāng)房地產(chǎn)的歷史性拐點(diǎn)到來(lái)之后痛的，如果選擇以時(shí)間來(lái)對(duì)抗大勢(shì)，最終其實(shí)還是輸家蓄惫。