中國商品房?jī)r(jià)值體系的王者各地學(xué)區(qū)房跌慘了

MeiTai

中國商品房?jī)r(jià)值體系的王者 各地學(xué)區(qū)房，跌慘了

城市財(cái)經(jīng)

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房萄天，價(jià)格正在瘋狂擠泡沫唬辛。

01學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格失守

作為中國商品房?jī)r(jià)值體系頂端的王者，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，價(jià)格正在瘋狂擠泡沫覆山。

近日，每日經(jīng)濟(jì)新聞披露：

陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域泥栖，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇福互，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期厨刷。

此前梅園新村片區(qū)的房源鹉鉴，最高單價(jià)超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品糙枚。近期一套成交的房子彪选，最終成交價(jià)格670萬元，單價(jià)不到96000元/平方米檐伞，從歷史成交來看剂现，的確接近2017年前后的成交價(jià)格。



這樣的案例已經(jīng)不勝枚舉。

2021年拧亡，浦東新區(qū)頂流學(xué)校明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)單價(jià)已經(jīng)飆升至130952元/平方米瓷莽，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價(jià)格漲幅更是高達(dá)39.4%谤碳，是世茂濱江漲幅的10倍溃卡。高點(diǎn)時(shí)期，達(dá)到均價(jià)15萬元蜒简。

今年一季度成交均價(jià)跌至10萬元左右瘸羡。而目前，門店的掛牌價(jià)跌至10萬元以內(nèi)搓茬，同樣對(duì)口明珠的泉東小區(qū)犹赖，掛牌單價(jià)只有9萬元出頭。

此外卷仑，同樣地處浦東新區(qū)峻村、憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū)成為頂流學(xué)校的梅園片區(qū)麸折，最高峰單價(jià)賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的≌匙颍現(xiàn)在小戶型只能賣到13萬-15萬元/平方米了垢啼。



這降幅芭析，妥妥的破防。

這樣的事情悟唆，不僅發(fā)生在上海傀掘，也發(fā)生在深圳、廣州拗辜、北京圃星、杭州、廈門等一眾熱點(diǎn)城市烤眉。

以深圳來說尼布，四大名校的學(xué)區(qū)房，均在跳水子历。深圳中學(xué)的學(xué)區(qū)房朦舟，最高跌幅達(dá)到了29.1%，最低跌幅則為4.4%稻便。



深圳高級(jí)中學(xué)學(xué)區(qū)房，跌幅基本都在四分之一左右犁跪。



深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，其中長(zhǎng)城花園的價(jià)格較高點(diǎn)時(shí)期跌去了43.08%枫耳，不過目前的價(jià)格仍接近10萬乏矾。



杭州方面铅协，去年8月份錢江晚報(bào)就披露過：

學(xué)軍小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅18.01%）捷沸、學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)學(xué)區(qū)房（降幅17.67%）摊沉、天長(zhǎng)小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅17.11%）、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅16.46%）痒给、安吉路小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅15.2%）馁雏。

其他城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌案例，一搜便是国产。

02頂尖學(xué)區(qū)房為何跌幅最大

頂尖學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格為何跌幅最大？因?yàn)樗呐菽畲蟆?br />
頂尖學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格為何泡沫最大赠飞，需求與資金助推的結(jié)果拼固。

改革開放以來，為了大力推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城篙协，加快城市化速度今攀，國家將教育、醫(yī)療粟朵、公共交通等公共資源集中到了城市敲抄，然后又將房子與教育捆綁。

民眾想要獲得好的醫(yī)療資源和教育資源喻秩，就必須來城市碴验，而要讓自己的孩子能夠上公立學(xué)校，就必須買房娃肃。

轟轟烈烈的四十多年城市化缕陕，從某種角度來看，是資源的城市化疙挺，和普通民眾買房的城市化扛邑。當(dāng)房子與教育資源捆綁的時(shí)候，它早就不是純粹的房子铐然，而是資源蔬崩，資源便可以金融化。

在這種制度之下搀暑，學(xué)位越好的房子沥阳，越受追捧，有錢的家長(zhǎng)都想讓自己的孩子能夠上更好的學(xué)校自点。資本也看到了這個(gè)利潤點(diǎn)沪袭，所以炒作資本也不斷涌入。頂流學(xué)區(qū)房變成了天價(jià)學(xué)區(qū)房樟氢。

但是冈绊，所有的一切，都建立在需求上埠啃。無論是炒作死宣、投資還是保值枕捺，前提都是需要普通民眾在孩子上學(xué)的推動(dòng)下接盤，從而形成閉環(huán)跷碰。

一旦這種需求松動(dòng)壁歧，高昂的價(jià)格便難以堅(jiān)守。現(xiàn)如今谎后，就是這么個(gè)局面段扛，一線城市的天價(jià)學(xué)區(qū)房，正在進(jìn)入大跳水階段古种。

一言以蔽之袁虽，頂尖學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大跳水，根本原因還是需求縮水所致绷荔，這里的需求包括教育需求坠髓、投資需求。

而導(dǎo)致這種需求縮水的原因茄码，主要有三個(gè)：

第一都敛，房地產(chǎn)整體行情冷卻。

2021年下半年至今构韵，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行周蹭。

2022年，全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模出現(xiàn)歷史最大調(diào)整疲恢，由“雙18”調(diào)整至“雙13”谷醉，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調(diào)整至13億平方米冈闭、13萬億元左右俱尼。

財(cái)新網(wǎng)披露，業(yè)界普遍預(yù)計(jì)萎攒，按照截至目前的市場(chǎng)情況來看遇八，2023年度銷售規(guī)模或?qū)⑦M(jìn)一步降至“雙12”耍休。

從目前的成交數(shù)據(jù)來看刃永，國家統(tǒng)計(jì)局披露的最新數(shù)據(jù)顯示：

1至10月份，商品房銷售面積92579萬平方米羊精，同比下降7.8%斯够，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元太汹，下降4.9%榕华，其中住宅銷售額下降3.7%。其中，10月份單月粮忍，全國商品房銷售面積為7773萬平方米衷求，環(huán)比下滑28.4%；商品房銷售金額8091億元肄蓄，環(huán)比下滑26%搞督。


▲來源：國家統(tǒng)計(jì)局

8月末展開的新一輪全面救市胚搂，沒有改變成交縮量的方向，甚至連調(diào)整幅度都沒有縮小叶皿。

12萬億的市場(chǎng)規(guī)模脐炼，可能還不是底，此前市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)泣爷，未來我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額進(jìn)一步下降，同時(shí)在老舊住宅更新需求平衡之下奉狈，未來市場(chǎng)的成交額可能會(huì)長(zhǎng)期維持在10萬億規(guī)模左右卤唉。

房地產(chǎn)整體行情縮水，泡沫巨大的頂流學(xué)區(qū)房首當(dāng)其沖仁期，自然無法置身事外桑驱。

第二，學(xué)區(qū)房游戲規(guī)則改變跛蛋。

這兩年熬的，學(xué)區(qū)房的一個(gè)新的游戲規(guī)則在越來越多的城市推進(jìn)，就是教師輪崗制度赊级。

目前已經(jīng)有北京押框、上海、深圳理逊、南京橡伞、常州、徐州晋被、煙臺(tái)兑徘、大連、無錫彪趣、合肥嘹征、西安、三亞等城市或者城市的某個(gè)區(qū)正式官宣拌微，開啟教師輪崗纸靠。

其中的典型代表是北京。

早在2021年，北京率先在東城和密云兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)诗实，當(dāng)年年底就擴(kuò)展到了6個(gè)區(qū)兄诱。2022年7月份，北京更是直接梭哈昆饲，全市16個(gè)區(qū)全面開展教師輪崗旧育。



教師輪崗制度路揖，是懸在天價(jià)學(xué)區(qū)房頭頂上達(dá)摩克利斯之劍，是一個(gè)長(zhǎng)期威脅贮爹。

但高價(jià)學(xué)區(qū)房的最大利空斋射，則是接下來要說的第三點(diǎn)，新生兒人口轉(zhuǎn)向但荤。

03人口轉(zhuǎn)向才是學(xué)區(qū)房最大的利空

中國的新生兒人口罗岖，早就在2016年就見頂，令很多人沒想到的是腹躁，之后的下降速度桑包。



▲制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

去年出生人口跌破了千萬炕淮，只有956萬拆火，相比于2016年的高點(diǎn)，下跌了46.4%涂圆。

上海的新生兒人口走勢(shì)渺广，與全國大體一致。


▲制圖：城市財(cái)經(jīng)血洞；數(shù)據(jù)：上海市統(tǒng)計(jì)局

隨著新生兒人口跌破千萬湃鳖，去年的出生人數(shù)低于死亡人數(shù)，最終導(dǎo)致全國人口首次負(fù)增長(zhǎng)僻携，減少了85萬人狮最。

新生兒人口不斷減少的效應(yīng)，目前已經(jīng)顯現(xiàn)疹返，正在沖擊幼兒園和小學(xué)的學(xué)生數(shù)量和學(xué)校數(shù)量泌祥。

幼兒園方面：

教育部數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國共有幼兒園28.92萬所放暇。這一數(shù)量相較于2021年減少了5600多所溶绢。這是過去15年以來，全國幼兒園數(shù)量首次負(fù)增長(zhǎng)打吱。

小學(xué)方面：

教育部數(shù)據(jù)顯示劫扶，2022年全國共有普通小學(xué)14.91萬所，比上年減少5162所锭吨，下降3.35%蠢莺。另有小學(xué)教學(xué)點(diǎn)7.69萬個(gè)，比上年減少6690個(gè)零如。小學(xué)階段招生1701.39萬人躏将，比上年減少81.19萬人，下降4.55%考蕾；在校生1.07億人祸憋，比上年減少47.88萬人，下降0.44%肖卧。

學(xué)校數(shù)量蚯窥、在校生數(shù)量、招生數(shù)量都在減少喜命。

可見沟沙，新生兒人口減少已經(jīng)引發(fā)了幼兒園和小學(xué)關(guān)停潮上演河劝。未來初中壁榕、高中乃至大學(xué)數(shù)量也都會(huì)隨著時(shí)間推移，被次第影響赎瞎。

孩子數(shù)量少了燕紊，學(xué)區(qū)房的需求自然下降，沒有了雞娃的家長(zhǎng)接盤癣吝，頂流學(xué)區(qū)房的炒作就無法形成閉環(huán)荔寞，價(jià)格焉能不下行。

最關(guān)鍵的是体涡，這個(gè)利空超瞧，會(huì)隨著時(shí)間推移，持續(xù)發(fā)揮作用轰窥。