陸挺:中國地產(chǎn)業(yè)沒絕對過剩,城市化遠未完成

YinJi

經(jīng)濟學(xué)家:中國地產(chǎn)業(yè)沒有絕對過剩,城市化遠未完成

南方都市報

“未來隨著人口的流動，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)习环，走向就業(yè)市場荞膘，我們在很多地方對房地產(chǎn)還有需求”纲秫。在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上晰甚，野村證券首席中國經(jīng)濟學(xué)家陸挺指出卿啡，中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在絕對的過剩昔瞧。

2024博鰲房地產(chǎn)論壇于8月13日至16日在海南三亞藍灣綠城威斯汀度假酒店召開指蚁。論壇上，陸挺作題為“難舍難分的地產(chǎn)與經(jīng)濟”主旨演講自晰。



“中國房地產(chǎn)和經(jīng)濟難舍難分”

論壇上凝化，陸挺表示，他是一個宏觀經(jīng)濟研究員酬荞，從業(yè)將近19年搓劫，在從業(yè)的過程中花在房地產(chǎn)板塊的時間最多。

陸挺指出混巧，中國經(jīng)濟在這次房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮之前枪向，大約有1/4的GDP來自于房地產(chǎn)和它的上下游勤揩。中國房地產(chǎn)帶來的整體收入約占政府收入的38%，而對于中國居民家庭財富而言堡雁，房地產(chǎn)則占約65%至70%搀尊。

“過去三年多，地方政府來自于土地方面的收入急劇減少淹疙，所帶來的沖擊是巨大的针容。土地財政收入急速下行，從而減少當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》康男枨蟆辈窆ｊ懲φJ為补蛋，現(xiàn)在消費增速不高還有其他原因，但主要的原因是冶巴，過去幾年中國房價平均大約跌了30%为毛，從而影響了經(jīng)濟、消費顺鸯。

陸挺指出芦格，不少地方政府在土地方面的財政收入大幅下行等情況下，不少將財力投到新三樣：新能源汽車尊捞、電池俄删、光伏等新興產(chǎn)業(yè)中∽嗦罚“這些產(chǎn)業(yè)當(dāng)然很好畴椰，但當(dāng)全國很多地方政府投入這個產(chǎn)業(yè)的時候，動力電池鸽粉、光伏組件的價格已經(jīng)跌了70%至80%斜脂，很多企業(yè)的銷量是增加的，但收入是減少的触机，利潤是負的帚戳，很多地方政府當(dāng)中也承擔(dān)了很多壓力”。

陸挺表示威兜，前幾年销斟，一些地方政府因為房地產(chǎn)方面帶來的收入快速上行，也使本地大規(guī)模地投入基建椒舵。當(dāng)中也借了很多債務(wù)蚂踊，現(xiàn)在也面臨著地方政府債務(wù)居高不下、財政負擔(dān)過重的問題笔宿。從去年下半年開始犁钟，中央要清理一些地方債務(wù)，如果不治理這些問題徙掠，將來中國經(jīng)濟會面臨更大的成本恃葫。與此同時革陋，地方財政困境也導(dǎo)致另一個負向循環(huán)，“今年上半年很多非稅收入的上升悉镜，給企業(yè)經(jīng)營帶來負面影響锦钓，當(dāng)中也是房地產(chǎn)下行帶來的問題”。

“中國房地產(chǎn)不存在絕對的過屎笃祝”

陸挺表示求驳，很多人以為中國的房地產(chǎn)行業(yè)有絕對的過剩，“實際上我認為這方面有一定誤解刷桐。房地產(chǎn)非常重要粥谐，但并不是絕對的過剩，中國的城市化還遠遠沒有完成”痛只⊙海“我們可能有太多的房子建在了將來人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市漱竖，過去十年所面對的問題不是房子建得太多了禽篱，而是房價太高了”。



陸挺認為馍惹，在這一輪房價下跌之前谆级，中國一線城市和某些二線城市的房價在國際上都是頂流的。這也意味著讼积，在房地產(chǎn)和城市化發(fā)展過程當(dāng)中，應(yīng)該把房子蓋在人口流入的地方脚仔，蓋在經(jīng)濟發(fā)展的地方勤众，以此糾正過去十來年存在的市場問題。

陸挺表示鲤脏，接下來出清和改革的組合是非常關(guān)鍵的政策们颜，當(dāng)中保交房尤為重要。

“在這輪房地產(chǎn)周期之前猎醇，主要是新房為主窥突，新房是預(yù)售制的，相當(dāng)于期貨市場硫嘶，期貨市場是期待未來的交割阻问，如果沒有一個交割機制，沒有監(jiān)管維護市場的秩序纤厨，肯定不能指望這個市場能夠出清族逻，恢復(fù)正常的運行”。陸挺認為守镰，處理保交房崎络，不僅是對過去一段時間政府和開發(fā)商怎么履行責(zé)任的問題说悄，而是重建市場對開發(fā)商的信心和對監(jiān)管的信心。同時颗酷，保交房過程當(dāng)中也能帶動需求合圃，帶來整個中國信用鏈某種程度上的修復(fù)。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在絕對的過剩戏丽，未來隨著人口的流動砂猿，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)，走向就業(yè)市場弥容，我們在很多地方對房地產(chǎn)還有需求”痪罐。陸挺建議，“讓中國的土地配置葫督、轉(zhuǎn)移支付竭鞍、人口流入、戶籍上升聯(lián)系在一起”橄镜。順應(yīng)市場的供需偎快，順應(yīng)人口的流動，順應(yīng)就業(yè)的布局洽胶，一方面解決市場的出清晒夹，另一方面也將會看到有新的供應(yīng)和需求。